本文來自微信公眾號(hào)：青年橫財(cái)發(fā)展會(huì) （ID：xrich666），作者：?jiǎn)瞬璧耐踅蝎F，原文標(biāo)題：《東子的5.6億意大利豪宅，中介賺了多少錢？》，題圖來自：視覺中國(guó)

當(dāng)咱們還在為買房首付而奔波時(shí)，有人已經(jīng)火速全款拿下8000萬歐元的豪宅了，折合人民幣高達(dá)5.6億！

△不急，慢慢數(shù)零

兩個(gè)多月前，意大利米蘭銀行總部收到了一筆8000萬歐元的秒轉(zhuǎn)賬，直接把銀行和掛售戶主整懵了。

一般來說，采用現(xiàn)金全款結(jié)算的超級(jí)豪宅買賣已經(jīng)很少見了，更何況這次還是立馬轉(zhuǎn)賬。

當(dāng)?shù)孛襟w L'Unione Sarda（撒丁島聯(lián)合報(bào)）向世界報(bào)道了這次令人震驚的交易，并高呼俄國(guó)人走后，中國(guó)人又來掃貨了！

△紅點(diǎn)位置即為撒丁島

按照咱們橫發(fā)會(huì)Follow The Money的老傳統(tǒng)，面對(duì)這股驚呆意大利人的“中國(guó)速度”，以及其背后蘊(yùn)藏的東方力量，咱們得認(rèn)真扒一扒。

1. 破大“房”了

我們首先從報(bào)道媒體L'Unione Sarda入手。這個(gè)報(bào)紙屬于意大利撒丁島的地方媒體，找到原文內(nèi)容還費(fèi)了不少功夫。

△原標(biāo)題：切爾沃港，身家億萬的“普通話”降臨了 （外媒取名的一貫?zāi)蛐裕?/p>

報(bào)道中提到這個(gè)名叫The Villa dei Gabbiani（加比亞尼別墅）的豪宅位于撒丁島東北側(cè)的 Porto Cervo（切爾沃港），東南邊是西西里島，西北邊是法國(guó)戛納，地理位置極其優(yōu)越。

港口旁的私人別墅區(qū)域則被稱做作The Costa Smeralda （翡翠海岸），而本次由中國(guó)富豪Nani Wang買下的豪宅更是被譽(yù)為“翡翠海岸的明珠”。

這套住宅擁有49個(gè)房間，總占地4公頃。除了私人步道、電影院、游泳池這些豪宅標(biāo)配外，其甚至擁有私人直升機(jī)停機(jī)坪。

為什么我要強(qiáng)調(diào)私人停機(jī)坪呢？

因?yàn)樵隰浯浜０兜暮勒牙铮蟹课莸耐庥^都較為統(tǒng)一，光看房型很難找到此處住宅的具體位置。

△私人住宅+外形近似=難找

而Nani Wang的這處房產(chǎn)是整片區(qū)域內(nèi)唯一擁有私人停機(jī)坪的住宅，屬實(shí)是富人區(qū)中的超級(jí)豪宅了。在慶幸成功找到之余，我幼小的心靈依舊被“鈔能力”給整破防了。

△什么叫作大豪斯啊（戰(zhàn)術(shù)性后仰）/Google Map

關(guān)于買家Nani Wang的身份問題，神通廣大的網(wǎng)友其實(shí)已經(jīng)挖得差不多了。

有人說她是東子的親侄女，再結(jié)合東子兩個(gè)月套現(xiàn)66億的行為，表示這購(gòu)房背后的出資人多半是東子。

△王娜妮：我不是王納尼，謝謝

因?yàn)榫退阃跣〗銚?dān)任過京東健康的前董事，若無東哥級(jí)別的資產(chǎn)，誰有底氣大手一揮買這種檔次的房子?

?????????????????????????????????????????????

除了這一任重量級(jí)新房主外，這套豪宅前兩任房主的身份也能彰顯這筆交易的分量。

第一任房主是Charles Clore爵士，他是英國(guó)著名金融家、零售和房地產(chǎn)大亨，在1979年去世前，他已積累了數(shù)億美金的財(cái)富，同期的巴菲特才有6700萬身家。

他出生于一個(gè)猶太家庭，父親是一名紡織商人。他在21歲時(shí)靠倒賣拳擊比賽的電影版權(quán)賺到了第一桶金。70年代，他正式成為這座豪宅的主人。

第二任房主是游艇大亨Joseph Jack Setton。他是法國(guó)人，靠房地產(chǎn)、分銷Pioneer電子設(shè)備、銷售賽車起家；同時(shí)，他也是一名帆船運(yùn)動(dòng)員。

實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由后，他相繼訂購(gòu)了多條高級(jí)私人游艇，并不斷設(shè)計(jì)和改造游艇和帆船。相比房產(chǎn)，游艇才是真正的燒錢利器。估計(jì)他買這幢房子就是方便用港口停下自己的一堆船。

△《富人與海》

因?yàn)橹爸挥袃扇沃魅耍撕勒慕灰最l次低，所以保留的升值空間很大，尤其對(duì)于第二任房主而言，光是“價(jià)差+8000萬歐元極速到賬”就已經(jīng)賺翻了。當(dāng)前，大多數(shù)意大利豪宅的價(jià)格都集中在800萬至2500萬歐元之間，也難怪這筆交易會(huì)在當(dāng)?shù)匾鹁薮筠Z動(dòng)了。

△原房主：賣游艇，還真比不過賣房

有傳言說，在本次交易當(dāng)中，負(fù)責(zé)牽線搭橋的豪宅中介賺了147萬歐元，達(dá)到了近1.84%的傭金比。

這又讓我陷入了沉思，賣豪宅，真這么賺嗎？

2. 經(jīng)紀(jì)與經(jīng)濟(jì)學(xué)人

一開始，對(duì)于這147萬傭金我是存疑的，因?yàn)檎{(diào)查了一圈，看完了諸多新聞和交易數(shù)據(jù)都未發(fā)現(xiàn)這筆金額的實(shí)際出處，甚至我還去找了豪宅中介對(duì)線傭金率。

△中介：不驗(yàn)資和面談還敢接著問？（流汗黃豆）

雖然具體的豪宅中介費(fèi)要依據(jù)與客戶的私下詳談而定，但結(jié)合國(guó)際高端不動(dòng)產(chǎn)中介Knight Frank和意大利本地龍頭Lionard的部分銷售數(shù)據(jù)與市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們大致能推算出豪宅的傭金率區(qū)間。

△最便宜的都要700萬歐

在售出的一眾豪宅當(dāng)中，傭金費(fèi)率在1%~3%的居多。

1000萬到2000萬歐元的中檔豪宅費(fèi)率集中在2%~3%，2000萬歐元往上的頂級(jí)豪宅大致集中在1%~2%，反而是價(jià)格在幾百萬元?dú)W元的“低端”豪宅傭金能接近5%。

縱使147萬歐元中介費(fèi)出處不詳，但光從推斷的數(shù)據(jù)上看來，實(shí)際誤差也不會(huì)太大。

這還真就印證了外界對(duì)豪宅中介“三年不開張，開張吃三年”的行業(yè)印象。

雖說全球豪宅經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)都是靠著抽傭模式賺錢，但這個(gè)行業(yè)卻遵循著比“二八法則”還殘酷的“一九法則”。

豪宅經(jīng)紀(jì)人的底薪只夠個(gè)溫飽，無論是在北上廣深的三四千塊錢，還是在意大利低于應(yīng)屆生平均收入的年薪，都造就了非賺即走的高行業(yè)流動(dòng)率。

畢竟就算在意大利的行業(yè)Top級(jí)中介公司當(dāng)中，新人年薪也就2萬歐元左右。要知道，2021年意大利應(yīng)屆生平均年薪都有2.9萬歐。

△《我們提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資》

要想堅(jiān)持做下去，較高的前期投入與極高的忍耐力都是必備的。你不僅要花錢收拾行頭，融入富人客戶圈子，還得通曉各種行業(yè)知識(shí)與客戶興趣領(lǐng)域，送禮、包接送那些服務(wù)更是家常便飯。

當(dāng)然，富人不都是人傻錢多，稍有不滿意就會(huì)流單，甚至還會(huì)有買家私下跳單，讓中介白干一場(chǎng)。相比于普通中介，豪宅中介的單客投入成本高得多。

△張杰和謝娜在年初也陷入過跳單輿論危機(jī)

即使是開張吃三年，但很多人想要拿下一筆大單要等上三年乃至更久，所以從業(yè)人員高流動(dòng)性也是很正常的。

不管是穿梭在地中海豪華別墅還是浦東的頂奢大平層，全球豪宅經(jīng)紀(jì)人奔忙的腳步確實(shí)是在丈量客戶們的財(cái)富。

△陪著把這種房子看完，微信步數(shù)直接榜一

成功的經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)重視自己的IP打造，因?yàn)檫@樣可以獲取更多的“口袋客戶資源”，繞開公司培養(yǎng)自己的私域客戶，為以后單飛打好基礎(chǔ)。

所以，我們經(jīng)常能在抖音、B站、小紅書等社交媒體上看見很多豪宅Tour。這樣既能給經(jīng)紀(jì)人自己漲流量賺名氣，順帶還能積累潛在客戶。

△豪宅經(jīng)紀(jì)人新媒體化程度很高

想成為明星經(jīng)紀(jì)人，需要大筆的個(gè)人投入，光是拍攝團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就是兩項(xiàng)大開支。畢竟用手機(jī)簡(jiǎn)單拍攝的視頻，還是無法在這個(gè)僧多粥少的行業(yè)里長(zhǎng)期勝出。

全球頂級(jí)的明星經(jīng)紀(jì)人在積累了足夠多的社會(huì)圈層資源后，就會(huì)改變自己的乙方地位，積極向半個(gè)甲方轉(zhuǎn)型。

美國(guó)的Ryan Serhant 和Enes Yilmazer就是很好的例子。他們?cè)趽碛幸欢ㄐ袠I(yè)知名度后，通過Youtube等互聯(lián)網(wǎng)渠道擴(kuò)大自身影響力，如今早當(dāng)上了老板。過去賣豪宅的他們，現(xiàn)在自己也住進(jìn)了豪宅。

△經(jīng)紀(jì)人Ryan當(dāng)前擁有3000萬美元的凈資產(chǎn)

甚至，我們還能在諸多國(guó)內(nèi)平臺(tái)上看到他們倆的官方賬號(hào)。這倆人精的運(yùn)營(yíng)頭腦和事業(yè)野心可見一斑。

△Enes當(dāng)前擁有1000萬美元的凈資產(chǎn)

就連過去擔(dān)任哲♂學(xué)摔跤手的Owen Bigland也轉(zhuǎn)型成為一名溫哥華高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但他依然在視頻中告誡諸位，這是一個(gè)門檻極低，卻又門檻極高的行業(yè)。

△過來人的告♂誡

若沒有長(zhǎng)期學(xué)習(xí)的毅力或是飽滿的行業(yè)熱情，很難在這一行做出成績(jī)，所以不要看見豪宅中介開出了大單就對(duì)著費(fèi)率眼紅，背后的苦澀只有過來人知道。

這些困難都早已擺在了明面上，為何仍然有那么多人前仆后繼地想入行呢？

因?yàn)楹勒袌?chǎng)正在逆勢(shì)發(fā)展。

3. 廣廈千萬間

疫情之后，全球經(jīng)濟(jì)壓力加大，多國(guó)普通商品房市場(chǎng)在短期暴漲后，迎來了持續(xù)降溫，但豪宅市場(chǎng)的購(gòu)買熱情依舊不減，銷量逆勢(shì)上揚(yáng)。

△歐洲豪宅買家國(guó)籍統(tǒng)計(jì) 中國(guó)買家穩(wěn)居Top3

光是在2021年，中國(guó)買家就在意大利購(gòu)買了價(jià)值近154億人民幣的豪宅資產(chǎn)。在俄羅斯寡頭遭到制裁后，或許中國(guó)富豪們能成為地中海沿岸房產(chǎn)的新主人。

最近，除了Nani Wang在地中海買房，杰克馬也在另一側(cè)的西班牙瀟灑，豪宅游艇高爾夫，退休生活美滋滋了。

△在西班牙打打高爾夫

這些富豪在海外購(gòu)置資產(chǎn)的途徑十分方便，公司在海外上市，直接把自己名下的流通股權(quán)作為抵押物向第三方或銀行換錢就完事了，大筆資金最快若干天就能到賬，所以全款買豪宅并沒有想象中那么困難。

而海外豪宅中介自然得伺候好這些買家們，他們的官網(wǎng)不僅提供中文語言的網(wǎng)站選項(xiàng)，就連下載的豪宅PDF文件都是詳細(xì)中文，甚至除了母語和英語外，具備中文等第二外語能力的人在招聘時(shí)也會(huì)被優(yōu)先考慮。

△意大利龍頭中介L(zhǎng)ionard的網(wǎng)站還有中文版PDF介紹，我真的服了

同樣，海外關(guān)于豪宅中介的眾多真人秀中，中國(guó)買家仍舊是主力軍，他們的出現(xiàn)必會(huì)迎來經(jīng)紀(jì)人間的一陣搶奪。

△雖說有節(jié)目效果，但沒人會(huì)質(zhì)疑中國(guó)買家的資產(chǎn)

除了在海外掃貨，國(guó)內(nèi)的豪宅交易也是風(fēng)生水起。

△圖片來源：新浪財(cái)經(jīng)

6月1日~9日，單價(jià)超過3000萬人民幣的一手豪宅，光在上海就成交了23套。根據(jù)其他數(shù)據(jù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同等價(jià)格區(qū)間的二手豪宅也成交了10套，總共交易了33套，基本上是日均交易3套。

在這樣的行情下，豪宅中介就算按最低1%的中介費(fèi)率來算，一單做成也穩(wěn)賺幾十萬，何況真實(shí)情況下費(fèi)率會(huì)更高。

△2021全年主要城市豪宅總交易量 圖片來源：新浪財(cái)經(jīng)

而在本年第一個(gè)季度，北上廣深四城總價(jià)1500萬以上的新房豪宅交易量明顯增長(zhǎng)，深圳位居首位，同比漲幅達(dá)到了7.38%。

在一線城市外，我國(guó)二線城市的豪宅市場(chǎng)也在持續(xù)發(fā)力，杭州、成都、長(zhǎng)沙等地的豪宅盤數(shù)量與日俱增，核心老城區(qū)拆遷完后很多都建起了“大平層”，新區(qū)內(nèi)規(guī)劃的別墅區(qū)更是一大片。

在這樣龐大的購(gòu)買熱情背后，是暴漲的二手豪宅交易需求。

富人資產(chǎn)配置多樣，并且豪宅和豪車一樣具有很好的保值性，高端房產(chǎn)在他們手里的周轉(zhuǎn)速度比普通人換房不知道快了多少，甚至還出現(xiàn)了持有三個(gè)月后轉(zhuǎn)手，一賣就賺上千萬的情況。

但在另一方面，網(wǎng)絡(luò)上很多豪宅探訪視頻都受到了一定限制，雖說有“引導(dǎo)奢靡之風(fēng)”的嫌疑，但視頻里令人瞠目結(jié)舌的豪宅的確是存在的。

一邊是層出不窮的開發(fā)商跑路、黑中介卷款、業(yè)主維權(quán)，另一方面是豪宅中介和開發(fā)商伺候著大客戶來看房。

△隔三差五就會(huì)蹦出這類新聞

豪宅交易和豪宅中介只是撕開了富人世界的一個(gè)豁口，賺了大錢是該享受，盲目仇富是不應(yīng)該的，但也請(qǐng)多尊重一下普通的購(gòu)房者。

△謝謝提醒，但真的多慮了

住不同房子的人，如同飛機(jī)上乘坐不同倉(cāng)位的乘客一樣，一張簾子隔絕了頭等艙和經(jīng)濟(jì)艙，而豪宅中介正如乘務(wù)員一般穿行在其中，從他們拉上簾子的那一刻起，一切的喧鬧又重歸寧靜。

本文來自微信公眾號(hào)：青年橫財(cái)發(fā)展會(huì) （ID：xrich666），作者：?jiǎn)瞬璧耐踅蝎F